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January 2023
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Responsabilité pénale de l’agent immobilier : délits et sanctions

Les agents immobiliers ont reçu procuration de leurs clients pour la vente de leur bien. L’exercice de cette activité est encadré par le principe de la liberté de commerce et d’industrie. Elle est néanmoins réglementée dans un souci d’ordre public. Le principal texte qui vient encadrer la profession est ainsi la loi Huguet n°70-9 du 2 janvier 1970.

Si la responsabilité pénale des agents immobiliers peut être engagée sur le fondement de cette loi, elle peut également l’être pour des infractions pénales de droit commun. Certaines constituent un risque pénal important pour l’activité d’agent immobilier.

Bien que l’agent immobilier n’ait aucune obligation de résultat en matière de responsabilité contractuelle dans le cadre de sa mission de conseil, l’agent immobilier peut voir sa responsabilité engagée s’il manque à son obligation de vigilance, en particulier lorsqu’il rédige un acte juridique pour le compte de ses clients. L’étendue de la responsabilité pénale de l’agent immobilier nécessite qu’il porte une attention particulière à une partie de son activité.  

En cas de commission d’une infraction, notamment dans la rédaction d’actes de vente, l’agent immobilier ne pourra être exonéré qu’en cas de force majeure. 

I. LES INFRACTIONS PÉNALES DE DROIT COMMUN

A. L’ABUS DE CONFIANCE

Définie à l’article 314-1 du Code pénal, cette infraction est caractérisée lorsqu’une personne détourne des biens ou fonds d’autrui qui lui avaient été remis et qu’elle devait rendre ou utiliser d’une façon déterminée.

Deux conditions préalables doivent donc être démontrées pour retenir l’infraction.

L’abus de confiance requiert la preuve que des biens ou des fonds ont été remis temporairement de en vue d’une restitution ou d’un usage déterminé.

Deux éléments constitutifs doivent alors être caractérisés. Le destinataire de la remise doit avoir détourné le bien de son usage déterminé. Ce détournement doit de plus avoir causé un préjudice.

Enfin, l’abus de confiance requiert comme tout délit un élément moral constitué par la conscience et la volonté d’abus du bien ou des fonds remis.

L’abus de confiance est puni de trois ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende selon l’article 314-1 du Code pénal. L’agent immobilier voit cependant sa peine portée à sept ans d’emprisonnement et 750 000 euros d’amende au regard de l’article 314-2. Celui-ci énonce en effet une aggravation de peine lorsque l’infraction est commise par une personne qui réalise habituellement des opérations sur les biens des tiers afin d’obtenir des fonds.

L’agent immobilier qui se rend coupable de cette infraction engage sa propre responsabilité pénale et civile, et la victime pourra mettre en cause sa responsabilité en cas de fait dommageable. L’agent peut ainsi non seulement être soumis à des sanctions pénales, et notamment des peines d’amende, mais également devenir débiteur de dommages et intérêts pour les fautes commises au  préjudice personnel de la personne abusée.

La complicité d’abus de confiance, en cas de faute pénale d’un préposé par exemple, constitue également une infraction pénale permettant d’engager la responsabilité d’un agent immobilier et de lui infliger des sanctions. 

En savoir plus sur l'abus de confiance :

 

B. LE DÉLIT D’ESCROQUERIE

Infraction définie à l’article 313-1 du Code pénal, le délit d’escroquerie est caractérisé lorsqu’une personne trompe autrui afin d’obtenir de sa part des fonds, biens ou services.

L’escroquerie n’est pas retenue pour un simple mensonge. Il faut en effet démontrer des manœuvres frauduleuses, l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, ou l’abus d’une qualité vraie, ainsi qu’un lien de causalité entre la manœuvre frauduleuse et la remise des fonds.

L’agent immobilier est ainsi coupable d’escroquerie lorsqu’il ne remet pas l’intégralité des sommes versées par l’acheteur d’un bien immobilier au vendeur mandataire, tel que prévu dans le contrat de mandat.

L’agent immobilier encourt alors une peine de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende.

Est ainsi coupable d’escroquerie l’agent immobilier qui, lorsqu’il a trouvé un acquéreur qui fait une offre d’achat plus importante, réalise une première vente à destination de sa société immobilière, puis revend le bien à l’acquéreur plus offrant. Les manœuvres frauduleuses permettent à l’agent immobilier de réaliser une marge financière au dépens de son mandataire. (Cass. crim., 26 juin 1997, n° 96-84.394)

Outre sa responsabilité civile, l’agent immobilier coupable d’escroquerie commet une faute pénale et engage sa responsabilité pénale. Cet agissement peut résulter en une action en responsabilité par les victimes potentielles, qui pourront demander la réparation du préjudice subi et réclamer le versement de dommages et intérêts. 

C. LE BLANCHIMENT D’ARGENT

Les agents immobiliers sont particulièrement exposés au risque de blanchiment, délit défini à l’article 324-1 du Code pénal. Cette infraction est caractérisée lorsque l’intéressé ment sur l’origine des fonds qu’il perçoit pour dissimuler qu’ils proviennent d’une infraction. Le blanchiment vise pour un agent immobilier à dissimuler des fonds qui proviennent de transactions illicites, d’opérations d’escroquerie ou de fraude fiscale par exemple. Le blanchiment est alors puni de 5 ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende.

Dès lors que l’agent avait connaissance de l’origine des fonds, le droit pénal considère qu’il a commis une faute intentionnelle de nature à engager sa responsabilité. Des poursuites peuvent être engagées devant les juridictions pénales, et plus précisément devant le tribunal correctionnel. Cette situation peut déboucher sur une condamnation, quand bien même l’agent, qui a agi dans l’exercice de ses fonctions, considère que les manquements commis n’étaient qu’involontaires.

 

II. LES INFRACTIONS SPÉCIALES À L'ACTIVITÉ D’AGENT IMMOBILIER

Les agents immobiliers ont plusieurs obligations civiles dont le non-respect est sanctionné par des dispositions pénales. Ces infractions sont des délits.

La loi Hoguet n°70-9 du 2 février 1970 définit les obligations et infractions que peuvent encourir les agents immobiliers et les situations pouvant engager sa responsabilité.

L’agent immobilier est ainsi tenu au respect de ces obligations dans l’exécution de sa mission, faute de voir sa responsabilité engagée. 

A. LA CARTE PROFESSIONNELLE

L’activité d’agent immobilier est encadrée par l’obtention d’une carte professionnelle, selon l’article 3 de la loi Hoguet.

L’obtention de la carte est subordonnée à plusieurs justifications. L’agent immobilier doit démontrer son aptitude professionnelle, sa solvabilité et l’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercice. Il doit ainsi faire état de ses diplômes ou expériences professionnelles, l’ouverture d’un compte bancaire spécifique à l’activité, un contrat d’assurance, et des garanties financières. Il doit ainsi faire état d’une garantie financière de 110 000 euros pour exercer son activité.

L’exercice illégal de la profession sans détenir de carte est passible de six mois d’emprisonnement et de 7500 euros d’amende au regard de l’article 14 la loi Hoguet.

Les juges ont par exemple condamné une personne qui travaillait avec des agences immobilières afin de proposer des logements à des particuliers étrangers sur Internet. Même s’il n’exerçait pas dans une agence immobilière à proprement parler, il participait à toutes les activités d’achat et de vente des logements et percevait des honoraires sur les transactions effectuées entre les particuliers et les agences. Il exerçait donc sans détenir de carte professionnelle. (CA Caen, ch. corr., 26 avr. 2004, n° 03/00907).

Si l’agent perçoit des sommes de ses clients durant la période d’exercice illégal, la peine est alors de 2 ans d’emprisonnement et de 300 000 euros d’amende, toujours selon l’article 14 de la loi Hoguet.

B. LE MANDAT ET REGISTRE

La responsabilité pénale de l’agent immobilier est également retenue lorsque celui-ci ne dispose pas de mandat écrit pour participer à la vente de la propriété immobilière d’un de ses clients. (Cass. crim., 28 novembre 2000, 00-81.963)

Le mandat écrit est un contrat signé et valide (sa durée de validité est souvent de trois mois) attaché à la vente d’un bien. Il indique l’objet et la durée du mandat, les coordonnées de l’agent, les honoraires, les moyens mis en œuvre par l’agent pour réaliser la vente du bien.

L’agent immobilier doit consigner tous les mandats dans un registre pendant deux ans. L’agent qui ne tient pas à jour ce registre peut être condamné à deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende, conformément à l’article 16 de la loi Hoguet.

C. L’AFFICHAGE DES PRIX ET LA PUBLICITÉ MENSONGÈRE

L’agent immobilier voit sa responsabilité pénale engagée lorsqu’il ment sur la superficie d’un bien à vendre. Toute annonce mensongère est punie de deux ans d’emprisonnement et de 37 500 euros d’amende, selon l’article L. 121-1 du Code de la consommation.

L’agent immobilier doit ainsi respecter des obligations d’affichage des prix. Ses honoraires en cas de vente et sa commission en cas de location doivent être clairement visibles à l’intérieur de son agence comme à l’extérieur, en vertu de l’article L. 113-3 du Code de la consommation. Il doit également afficher les caractéristiques des biens vendus conformément à l’article L. 111-1 du Code de la consommation. Il est à noter que cette obligation d’affichage des prix et des caractéristiques des biens s’applique également pour les annonces publicitaires. Le non-respect de ces obligations d’affichage constitue une contravention de 5ème classe qui fait encourir pour l’agent immobilier une peine de 1500 euros d’amende par annonce défaillante. Si l’agent immobilier n’affiche pas correctement les prix sur dix maisons à vendre par exemple, il peut se voir infliger dix amendes de 1500 euros.

Il est à noter enfin que c’est la DGCCRF, la direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes, qui enquête sur les infractions inscrites dans le Code de la consommation, notamment en matière d’affichage des prix et de publicité mensongère. Elle réalise chaque année de nombreuses opérations de contrôle.

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